내 집 마련의 희망이 될 수 있을까?

지난 2일, 새 정부의 정책인 4·1 부동산종합대책(이하 4·1 대책)의 후속조치로 생애최초주택구입자금대출(이하 생애최초대출)의 폭이 확대됐다. 후속조치 전과 비교해 볼 때 30년 만기 대출상품이 신설됐고, 금리 또한 인하된 것이다. 이는 지난달 22일 생애최초대출의 *담보대출인정비율(DTI)이 완화된 데 이어 또 한번의 대출 부담을 줄여준 정책이다.

4·1 대책의 일환인 생애최초대출

4·1 대책은 2008년 이후 계속된 침체국면을 맞고 있는 주택시장을 활성화시키기 위해 도입됐다. 이를 위해 박근혜 정부는 ▲세제 혜택 ▲주택공급물량 조절 ▲금융 혜택의 3가지 측면에서 대책을 마련했다. 세제 혜택을 통해 생애 최초로 주택을 살 때 취득세를 전액 면제하는 등 세금을 감액해 주고, 주택공급물량을 완화시키며 금융 혜택을 통해 대출금리를 인하 받을 수 있게 하는 등 금리에 있어 유연한 운영을 추구한 것이다.

한편, 생애최초대출은 주택구입자금대출의 일환으로 2001년에 최초로 시작해 지금까지 약 세 차례 시행돼왔다. 이는 현재 무주택자로써 생애 최초로 주택을 구입하는 자에게 장기저금리상품을 제공하는 것이다. 생애최초대출의 신청자격기준은 ▲생애 최초로 대출 ▲*부부합산 총소득이 6천만 원 이하 ▲대출 신청일 현재 세대주(단독 세대주를 포함하되, 만 35세 미만의 단독세대주 제외) 또는 세대주로 인정되는 자로서 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 보유한 경력이 없는 사람이다. 신청 가능한 주택은 주거면적이 85 이하인 주택으로 은행에서 평가한 주택가격이 6억 원 이하인 주택이며, 대출 한도는 최고 2억 원이다. 대출금리는 평수, 주택가격, 대출기간에 따라 조금씩 달라진다. (표 참고) 수탁은행으로는 우리·기업·농협·국민·신한·하나 등 6곳이 있다.

생애최초대출에 대한 엇갈리는 시선

생애최초대출을 보는 시선은 두 가지다. 하나는 대출의 숨통이 트여 주택거래가 활발해질 것으로 보는 관점인데, 이는 생애최초대출을 시행하는 정부의 목적이기도 하다. 국토교통부의 한 관계자는 “이번 대출제도 개선 등으로 무주택 서민의 주거비 부담이 경감되고 주택거래 정상화에도 기여할 것으로 기대한다”고 밝혔다. 그러나 한편으로 잇따라 발생한 문제들에 대한 우려의 시선도 존재한다. 우선, 혜택의 대상으로 제외된 85 이상의 중·대형 아파트 거래 시장이 위축됐다. 한 아파트 분양소장은 “남아 있는 미분양 대부분이 6억 원이 넘는 중·대형이다 보니 대책 발표 이후 계약은커녕 문의전화마저 끊겼다”며 “중·대형 아파트의 경우 오히려 집값이 떨어지거나 현재 급매물 위주의 거래만 이뤄지고 있는 실정”이라고 말했다. 또한, 일부 지역에서는 4·1 대책이 시행되면서 매도자들이 매매를 끌어올리고 있다. 이에 대해 한 공인중개사는 “정책을 통해 규제를 많이 풀었지만, 정책 시행 초에만 거래가 반짝하더니 다시 종적을 감췄다”며 “이는 집이 팔릴 것이라는 기대감에 집주인들이 매매 가격을 몇 천 만원씩 올려 불러 수요자들이 오히려 부담스러워 선뜻 계약에 나서지 않기 때문”이라고 전했다. 또한, 최대 2억 원인 대출 한도가 후속 조치 이후에도 여전해 실질적 도움이 되지 않는다는 의견도 있다. 한 시민은 “6억 원에 가까운 주택을 소유하려면 금융권에서 2억 원을 빌리고, 나머지 모자란 돈을 채우기 위해서는 다른 방법을 찾아야 한다”고 말했다.

금융위원회는 “이달 25일부터 *주택담보제출비율(LTV)이 70%로 높아진다”는 감독규정 일부 개정안을 의결했다고 밝혔다. 지금까지는 주택담보대출 채무를 조정할 경우 신규 대출 취급 시점을 기준으로 LTV 비율을 다시 산정함에 따라 대출 가능금액이 줄어드는 불편함이 있었다. 부동산 경기 침체로 시간이 지날수록 가격이 많이 떨어졌기 때문이다. 70%로 완화됨에 따라 자산 가치의 비율이 높아질 것이다. 이렇듯 정부는 점차 주택시장이 활발해지도록 노력하고 있다. 그러나 이러한 노력의 결실 여부는 시간이 더 필요할 것으로 보인다.

조슬기 기자 chosk@hgupress.com

*담보대출인정비율(DTI): Debt To Income. 총소득에서 부채의 연안 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는 것으로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 이는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.
*부부합산 총소득: 대출하는 자 및 그 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함) 및 사업소득을 모두 포함하는 것
*주택담보제출비율(LTV): Loan To Value ratio. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율이다.